[问答题]第 2 题 我国土地资源现状具有土地总量多、人均占有量少、土地资源的地区分布不平衡等特点.( )

[问答题](一) 土地估价技术报告第一部分 总 述一、估价项目名称:大达储运公司四方路仓库部分土地和库房估价.二、委托估价方(略)三、受托估价方(略)四、估价目的:为大达储运公司以四方路仓库部分土地、库房作价与外商举办中外合资企业提供价格依据.五、估价依据:(略)六、价格定义:本报告提供的土地价格是指熟地价格和库房的现时市场价格.七、估价期日:1997年9月八、估价日期:1997年8月30日至9月20日九、估价结果土地价格总计:19.1万美元,单位地价39.3美元／m2房屋价格总计:419.2万元人民币,单价722.8元／m2人?币.十、需要特殊说明的事项(1)评估对象为大达储运公司四方路仓库中的部分生产经营用地和库房.大达储运公司与外商达成意向:在不办理土地使用权出让手续的前提下,将部分生产用地作价投入合资企业.(2)本报告所称市场价格是指公开市场价格.(3)未经评估单位书面同意,本报告不得用于任何公开文件、材料或者在报刊杂志上刊载.(4)本报告有效期为1年.(5)本报告不对任何第三者承担责任.十一、估价人员签名刘唯 注册房地产估价师 编号00567陈宏 经济师、资产评估师 编号98035十二、土地估价机构(略)一九九八年九月二十日第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述1.土地位置状况位置:四方路仓库位于某市四方路150号,靠近码头.土地用途:仓储用地.土地面积:四方路仓库总用地面积为152000平方米,其中估价对象土地面积为4850平方米.土地利用状况:四方路仓库用地中直接用于生产经营土地占土地总面积的68.5%,为104120平方米,其余为道路、食堂、办公、浴室及厂办幼儿园及绿化等占地.土地等:6等2.土地权利状况评估土地为国有划拨土地使用权,土地使用权证号(略).该土地于1989年经市土地管理部门批准依法征用当地农地,并严格按规划建设使用.3.建筑物及其他附着物状况(略)二、地价影响因素分析1.一般因素某市为重要港口工业城市,有优良的港口、铁道、公路和航空运输条件.气候温暖,四季分明,地质、水文条件良好,工业基础雄厚,尤其是改革开放以后大量外资看好其良好的投资环境,该市发展前景越来越好.2.环境因素四方路仓库所在地区为该市的主要工业仓储地区,交通条件极为方便,路网港叉纵横交错,铁路、公路、水路应有尽有,市政基础设施也很齐全(五通:通路、电、上水、下水、电信),具备了工业仓储用地的优良环境和硬件条件,是理想的货物运输集散地.3.个别因素四方路仓库土地的最佳用途即为仓储运输用途,无改变用途的可能性,评估对象所用市政设施全部取自四方路仓库已建成的未合资部分.食堂、办公等也均可无偿使用.该地地势较高,无水浸和暴雨积水记录,地面荷载力良好,均能达到设计要求.市政基础设施齐全,达到“五通一平”,地上建筑物面积5800㎡.第三部分 土地及附着物估价一、估价原则(略)二、估价技术路线由于市场上不存在与估价对象相似的成交实例,但可由委托方提供土地开发成本及其收益资料,故采用成本法和收益还原法评估地价,为了使成本法评估地价更加准确,以比较法求出生地地价再加上实际开发费用求出熟地价.库房采用重置价折旧法评估.三、估价过程基本公式:评估对象价格=土地价格+建筑物价格(一)土地估价1.成本法评估土地价格本案所称成本法评估土地价格,是以估价对象附近或同一供需圈内近些年的土地出让实例,先采用比较法求出生地地价,再加上土地开发费得到评估土地“七通一平”的熟地地价.(1)比较实例选择:本次评估收集了以下3个比较实例比较实例A:东平路32号,国有出让仓储用地比较实例B:临江路158号,国有出让运输业用地比较实例C:临江路194号,国有出让工业仓储用地(2)比较因素选择:比较因素选择了影响仓储业用地地价的区域因素和个别因素(详细说明略)(3)?制因素条件说明见表1.表1 因素条件说明表因素易情况正常出让97素工业集聚度好通状况地好好比较实例土地用诺地形状(4)编制比较因素条件指数表(表2略)(5)因素修正由于实例成交日期与估价期日比较接近,而且该段时间内工业仓储用地地价稳定,无大的变化,不作修正.交易情况正常,也不作修正.因素修正见表3.表3 因素修正表比较实例区域因素0/1001001别因素上述比准价格接近,取其算术平均值:地价:(24+23.7+24.05)÷3=23.9取整为:24美元／平方米(6)计算土地开发费根据委托方提供的详细的土地开发费用,计算得到开发费为8美元／平方米.(7)计算单位面积地价(利息率取银行一年期贷款利率12%,管理费取3%,开发周期取1年,开发费均匀投入,利润率取行业行润利润率7%)则:地价=24X(1+12%)1.5+8X(1+12%)0.5+(24+8)(3%+7%)=28.45+8.47+3.2=40.12美元／平方米(8)总地价=40.12X4850=194582美元,合人民币161.5万元(美元与人民币汇率取1:8.3)2.收益还原法评估土地价格根据委托方提供的资料计算:(1)四方路仓库去年全年经营收入880.5万元(人民币)(2)全年全部经营支出为320万元(人民币)(3)土地纯收益(营业税及附加取5.56%):